泰州市出台新规：开发商“偷面积”将成为历史

　　泰州市建设项目建筑面积计算办法出台，主内容有：非停车用地下室要算面积；超大飘窗将计入容积率；阁楼可能慢慢消失。

　　现状——开发商“偷面积”赚取利润   

　　一手将车库、阁楼等算成建筑面积要消费者埋单，另一手却利用管理空白，将这些“偷吃”来的建筑面积游离于容积率控制之外。

　　泰州市规划局有关人士介绍，现行的建筑面积、容积率计算办法，国家标准相对有模糊之处。如国标中仅仅说阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的空间，按其投影面积的一半算入建筑面积，但并没说清阳台应该是多大，于是开发商就可以把阳台做得很大，卖房时可把整个阳台的面积全让消费者埋单。

　　还有，过去通行的做法是阁楼、车库等不纳入容积率计算，于是一些开发商利用政策空白，加大促销力度，推出“买一层送一层”、或“买一套送地下室”活动，再变相提高房价，让消费者埋单。而开发商在向政府交税时，有的只按一半面积计算，中间利润全部被独吞了。

　　新规——非停车用地下室要算面积  

　　去年，祝先生在市区某楼盘购买了一套200平方米的住房，总价约160万。按照开发商的促销承诺，他“免费”获赠一间18平方米的地下室。市区一房产经纪人说，像祝先生这样以为捡了大便宜的消费者很多，其实埋单的还是消费者自己，而捡大便宜的，其实是开发商。

　　泰州市规划局有关人士解释，新规明确要求，地下室及半地下室(地面以上部分的高度不大于1.2米)用于非停车、设备用房的，将纳入容积率计算。半地下室，地面以上部分的高度大于等于1.2米的，不管什么用途，均纳入容积率计算。

　　商办建筑层高不宜超4.5米  

　　过去，市区不少商业、办公建筑，往往将标准层高设得很高，方便打出“买一层送一层”的口号。这一做法今后将被严控。根据新规，商业、办公建筑的合理层高(H)不宜高出4.5米。若层高H>4.5米，按H/4.5×原建筑面积计算建筑面积(虚拟)并计入计容建筑面积。

　　不过，商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高，不受这一条款的限制。

　　超大飘窗将计入容积率  

　　由于阳台一般按1/2的面积计算，这也让一些开发商嗅到商机，设计出超大阳台。此外，还有一些楼盘设计出超大飘窗、“空中花园”来“偷面积”，以吸引购房者。

　　上述人士表示，新规将这些可能的“漏洞”都给堵上了。根据新规，室内阳台及室外的封闭阳台，均按100%的标准纳入容积率计算。室外未封闭(半封闭)的，按照50%的标准计算。

　　“空中花园”、露台，如果是封闭的，将全部纳入容积率计算；如果是未封闭(半封闭)的，按照50%的标准纳入。但原则上，一套住宅未封闭(半封闭)的“空中花园”、露台的水平投影总面积不得超过12平方米。

　　此外，飘窗、空调搁板、花池、结构板等，要求且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。也就是说，超大飘窗将纳入容积率计算。

　　影响——鼓励提供公共活动空间   

　　新规的出台，对市民生活有哪些影响，为市民提供了哪些便利？

　　“新规的亮点之一，在于鼓励开发商为市民提供更多的开敞空间。”市规划局技术处有关人士告诉记者，新规第五条第三款明确规定，建筑面积不少于1/2自然层面积的建筑架空层，不纳入容积率计算。也就是说，鼓励开发商在建设过程中，为居民提供公共活动空间。

　　同时，新规还明确，对于高度小于2.2米避难层中的避难空间、设备夹层、结构转换层，以及高层建筑因造型需要等设计的封闭、独立空间，均不纳入容积率计算。“这在某种程度上，也是为市民的安全考虑。同时，在丰富屋顶造型，提高景观效果方面，也给予鼓励。”

　　此外，鼓励利用地下空间停车，对今后城市地下空间利用及停车设施建设也起到积极的引导作用。

　　阁楼或将慢慢消失

　　很长一段时间，“买顶层送阁楼”几乎成为所有开发商促销的手段，实际效果也很“奏效”，大多购房者较为认可这种销售模式。

　　新规第一条第一款就明确要求，建设用地范围内地面以上一切建构筑物按《建设工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的，均纳入计容建筑面积。也就是说，今后，阁楼部分大多要求纳入容积率计算，因此，开发商也不会再做“傻事”。久而久之，这种产品有可能会慢慢消失。

　　新规对于今后的房市，会否产生影响？

　　该分析师认为，新规对于市场最大的意义在于防止“偷面积”。因赠送面积不计入产证，很多开发商以此作为规避房产税的方法来宣传卖点，该政策的执行将进一步规范开发商的开发销售行为，从而保护购房者权益。而且，新规导致的变化毕竟只是营销手段的变化，对房屋的实际总价影响不会太大。